Trotzdem sollte ein Immobilienkauf nicht ohne rechtliche Prüfung erfolgen. Gerade bei ausländischen Käufern ist es wichtig, den Vertrag, die Eintragungen im Immobilienkataster, die Zahlungsabwicklung und mögliche steuerliche Folgen sorgfältig zu prüfen.
Kein Notarzwang beim Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Tschechien schriftlich abgeschlossen werden. Eine notarielle Beurkundung ist jedoch nicht erforderlich.
Der Vertrag kann von den Parteien selbst, von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder auch von einer Notarin beziehungsweise einem Notar erstellt werden. Wegen des wirtschaftlichen Werts und der möglichen Risiken empfiehlt sich fast immer eine fachkundige rechtliche Prüfung.
Der fehlende Notarzwang wirkt sich auf die Kosten aus: Es entstehen keine gesetzlich vorgeschriebenen, vom Kaufpreis abhängigen Beurkundungskosten wie in Deutschland.
Eigentum erst mit Eintragung
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags geht das Eigentum noch nicht auf den Käufer über. Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit der Eintragung in das tschechische Immobilienkataster (katastr nemovitostí).
Üblich ist daher, den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer zu zahlen, sondern über eine anwaltliche, notarielle oder bankmäßige Verwahrung abzusichern. Ausgezahlt wird das Geld erst, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, insbesondere nach Eintragung des Eigentums.
Vor dem Kauf sollten insbesondere Hypotheken und andere Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, laufende Vollstreckungs- oder Insolvenzverfahren und Rechte Dritter geprüft werden. Bei Wohnungen ist auch die Situation der Eigentümergemeinschaft wichtig.
Kosten des Grundbuchverfahrens
Für den Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts fällt grundsätzlich eine Verwaltungsgebühr von 2.000 CZK an.
Weitere Kosten können für die Erstellung oder Prüfung des Kaufvertrags, die Verwahrung des Kaufpreises, die Beglaubigung von Unterschriften, Übersetzungen, ein technisches Gutachten, die Maklerprovision sowie die Finanzierung und Eintragung eines Pfandrechts entstehen. Die tatsächlichen Gesamtkosten hängen von der konkreten Transaktion ab.
Keine Grunderwerbsteuer, aber andere Steuerfragen
Die frühere tschechische Steuer auf den Erwerb von Immobilien wurde 2020 abgeschafft. Beim gewöhnlichen Kauf fällt daher keine mit der deutschen oder österreichischen Grunderwerbsteuer vergleichbare Erwerbsteuer an.
Zu prüfen bleibt, ob der Kaufpreis Umsatzsteuer enthält. Das kann insbesondere bei neuen oder wesentlich umgebauten Immobilien relevant sein, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Ob Umsatzsteuer anfällt und ob sie bereits im Kaufpreis enthalten ist, sollte im Vertrag klar geregelt werden.
Nach dem Erwerb ist außerdem die laufende tschechische Immobiliensteuer zu beachten. Wer während eines Jahres eine Immobilie erwirbt, muss regelmäßig bis zum 31. Januar des folgenden Jahres eine Immobiliensteuererklärung einreichen.
Einkommensteuer beim späteren Verkauf
Der Kauf selbst führt für den Käufer beim marktüblichen Erwerb grundsätzlich nicht zu Einkommensteuer. Steuerlich relevant wird die Immobilie meist erst bei Vermietung oder beim späteren Verkauf.
Beim Verkauf ist zu prüfen, ob ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegt oder eine Steuerbefreiung greift. Wenn keine Befreiung vorliegt, wird grundsätzlich nicht der gesamte Verkaufspreis besteuert, sondern nur der steuerlich relevante Gewinn. Unterlagen über den Kaufpreis und weitere nachweisbare Kosten sollten deshalb sorgfältig aufbewahrt werden.
Wann kann ein Verkauf steuerfrei sein?
Eigener Wohnsitz
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung kann steuerfrei sein, wenn der Verkäufer dort mindestens zwei Jahre unmittelbar vor dem Verkauf tatsächlich gewohnt hat.
Haltefrist
Wurde die Immobilie nicht als eigener Wohnsitz genutzt, kann der Verkauf je nach Besitzdauer steuerfrei sein:
- bei Erwerb bis zum 31. Dezember 2020 grundsätzlich nach fünf Jahren,
- bei Erwerb seit dem 1. Januar 2021 grundsätzlich nach zehn Jahren.
Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, sollte vor dem Verkauf geprüft werden.
Schenkung und Erbschaft
In Tschechien gibt es keine eigenständige Schenkungsteuer und keine eigenständige Erbschaftsteuer mehr. Das bedeutet aber nicht, dass jede unentgeltliche Übertragung automatisch steuerfrei ist.
Erbschaften sind bei natürlichen Personen grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit. Schenkungen können je nach Verhältnis zwischen den Beteiligten steuerfrei oder steuerpflichtig sein. Bei grenzüberschreitenden Fällen sind zusätzlich die steuerlichen Regeln des Wohnsitzstaates zu beachten.
Unterschiede zu Deutschland und Österreich
Im Unterschied zu Deutschland gibt es in Tschechien keinen gesetzlichen Notarzwang für den Kaufvertrag. Auch eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland oder Österreich fällt beim gewöhnlichen Kauf nicht an. Die geringeren obligatorischen Transaktionskosten sollten aber nicht dazu verleiten, auf eine gründliche rechtliche und technische Prüfung der Immobilie zu verzichten.
Fazit
Der Immobilienkauf in Tschechien ist oft günstiger strukturiert als in Deutschland oder Österreich, weil kein Notarzwang und keine Grunderwerbsteuer bestehen. Entscheidend bleiben jedoch ein sorgfältig formulierter Kaufvertrag, die sichere Abwicklung des Kaufpreises, die Eintragung im Immobilienkataster und die steuerliche Prüfung.